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Juni 21 2015

Ist die Immobilie die beste Altersvorsorge?

Nach wie vor ist ein Großteil der deutschen Bevölkerung der Meinung, die Immobilie sei eine gute Altersvorsorge. Aber stimmt das in der Praxis tatsächlich?

Hohe Kosten

Es begab sich anno 1983 als Peter W. sich seinen Lebenstraum erfüllte. In einem kleinen fränkischen Ort begann er mit dem Bau eines Einfamilienhauses für sich und seine Familie. Da er zu diesem Zeitpunkt bereits zwei kleine Kinder hatte, wurde die Wohnfläche großzügig bemessen und zusätzlich ein Garten mit 1.000 Quadratmeter Fläche angelegt. Viele der Arbeiten konnte der gelernte Handwerker in Eigenregie ausführen, auch Freunde und Verwandte halfen tatkräftig mit. Nach einigen Jahren eitel Sonnenschein ist nun der Traum geplatzt. Die beiden Kinder sind aus beruflichen Gründen in Ballungszentren umgezogen und seine Frau hat ihn nach über 35 Ehejahren verlassen. Seither wohnt der Rentner Peter W. alleine in dem großen Haus und ist mit der Pflege sowie Instandhaltung restlos überfordert. Zaun und Holzverkleidung benötigen dringend einen neuen Anstrich, das Dach ist schadhaft und der Garten verwildert zusehends. Die Heizung ist mittlerweile veraltet und verbraucht Unmengen an Heizöl und der Wohngebäudeversicherer hat nach mehreren Wasserrohrbrüchen den Vertrag gekündigt. Sollte eine weitere Leitung undicht werden, muss er den Schaden aus der eigenen Tasche bezahlen. Auch die über dreißig Jahre alte Küche müsste erneuert werden. Doch all diese Arbeiten lässt der angeschlagene 72-jährige zunehmend schleifen – weil er’s alleine nicht mehr schafft. Außerdem reicht seine gesetzliche Rente kaum aus, um die laufenden Kosten zu decken - eine private Altervorsorge anzusparen war in der Zeit, in der er das  Haus noch abzahlen musste aber nicht möglich. Kennen Sie ähnliche Fälle in ihrem Umfeld?

Zu große Wohnfläche

Das Hauptproblem ist die Wohnfläche und Grundstücksgröße des Hauses. In den 80-iger und 90-iger Jahren des letzten Jahrhunderts wurden häufig zu große Einfamilienhäuser gebaut. Die Durchschnittswohnfläche dieser Objekte lag laut Berechnungen der Dekra Real Estate Expertise GmbH bei 149,61 Quadratmeter bei 846,62 Quadratmeter Grundstücksfläche. Häufig bewohnen diese Objekte mittlerweile nur noch die Erbauer bzw. ein Ehepartner alleine. Die finanziellen Belastungen der Unterhaltung und Pflege/Sanierung des Gebäudes überfordern daher zunehmend viele Eigentümer.

Immobilienverkauf reicht häufig nicht für Seniorenheim

„Manche müssen bei der Sparkasse nach einem Darlehen fragen, um das Heizöl für den Winter zu kaufen“, äußert Hildegard Schröteler-von Brandt, Architekturprofessorin an der Universität Siegen. Trotz angeblichem Immobilienboom ist es oftmals schwierig einen Käufer für besagte Objekte zu finden, der bereit ist, einen angemessenen Preis zu bezahlen. Dies betrifft vor allem die ländliche Gegend, die vom demografischen Wandel besonders stark betroffen ist. In vielen Fällen reicht daher das eigene Haus nicht einmal aus, um ein Zimmer im Seniorenheim zu finanzieren.

Die Folgen des demografischen Wandels

Vom demografischen Wandel betroffen sind Dörfer und Kleinstädte im Osten der Republik, im Westharz, an der Nordseeküste und im Norden Bayerns – um nur einige Regionen zu nennen. Die zunehmende Abwanderung von jungen Leuten in die Ballungszentren führt dazu, dass die Schere am Immobilienmarkt immer mehr auseinandergeht. Während Städte wie München und Berlin stetig wachsen und daher die Immobilienpreise förmlich explodieren, sind in anderen Regionen die Immobilien kaum noch verkäuflich. Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln dazu: „Während die Bevölkerung im bundesdeutschen Durchschnitt schrumpft, zieht es immer mehr junge und gut ausgebildete Menschen in Ballungszentren“.

Umdenken gefordert

Viele Experten raten deshalb zu einem radikalen Umdenken bei der Planung von Neubaugebieten. Für ländliche Gemeinden und Kleinstädte ist es daher sinnvoller bestehende Wohngebiete neu zu überdenken, statt Neubaugebiete auf der grünen Wiese anzulegen. Für Eigentümer großer Grundstücke sollte daher eine Teilung und Veräußerung dieser Flächen vereinfacht werden. Die Vorteile liegen auf der Hand – es käme zu einer Verjüngung der Bewohnerstruktur und Verdichtung der bereits vorhandenen Wohngebiete.

Unrealistische Preiserwartungen

Soll ein älteres Eigenheim veräußert werden, ist gute Beratung notwendig – denn häufig ist der geforderte Preis unrealistisch hoch. „Die Leute orientieren sich bei ihren Preisvorstellungen oft daran, was sie selbst für das Objekt bezahlt haben“, sagt Renate Koppenhöfer vom Verband Privater Bauherren (VPB). Vor allem bei 40- bis 50jährigen Immobilien muss der Käufer oftmals erhebliche Summen investieren, um den heutigen Qualitäts- und Energiestandard zu erreichen. Diese Kosten sind bei der Preisfestlegung zu berücksichtigen. Kompliziert gestaltet sich die Situation, wenn sich längere Zeit zum geforderten Preis kein Käufer findet. „Je länger es dauert, desto schwieriger wird es“, sagt Ronny Albert von Wüstenrot Immobilien aus dem sächsischen Oppach. „Wenn man mit dem Preis heruntergeht, versuchen potenzielle Käufer die Preisspirale noch weiter nach unten zu drücken. Mit einem realistischen Marktpreis wäre der Verkäufer schneller und zu einem besseren Preis zum Erfolg gekommen“, so Albert.

Fazit

Das Geld wird durch die Investition in ein Eigenheim im wahrsten Sinne des Wortes „immobil“, denn der schnelle Verkauf des Objekts ist nur in den wenigsten Fällen möglich. Bei jeglicher Vermögensplanung hat die Streuung auf verschiedene Anlageformen Priorität. Da beim Kauf einer Immobilie hohe Summen gebunden werden, kommt es häufig zum sog. Klumpenrisiko, d.h. einer einseitigen Kapitalstruktur. Daher sollte jeder, der mit dem Gedanken spielt eine Immobilie zu erwerben bzw. zu bauen die Vor- und Nachteile dieses Schrittes genau abwägen.

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