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Stefan Vetter, Ihr Makler in Wunsiedel, informiert aktuell über Geld- und Versicherungsangelegenheiten
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Feb 20 2015

Wann niedrige Kreditzinsen zur Falle werden

Die aktuelle Niedrigzinsphase ist des einen Leid, des anderen Freud. Wer sein Kapital auf einer Bank gewinnbringend anlegen möchte, wird enttäuscht werden – denn es gibt kaum noch Rendite für klassische Sparanlagen. Der Immobilienkäufer sieht die Situation wiederum mit einem Lächeln. Denn Zinsen für Eigenheimkredite sind auf ein Niveau gesunken, das vor Jahren undenkbar war. Beispielsweise lag der Zinssatz im Jahr 2010 mit einer Bindungsfrist von 5 Jahren bei etwa 3,5 Prozent, bei doppelter Laufzeit musste man mit ca. 4,1 Prozent rechnen. Heute sind es lediglich 1,3 Prozent bei 5 und 1,7 Prozent bei 10 Jahren. Infolgedessen fallen die monatlichen Belastungen des Darlehensnehmers wesentlich geringer aus als früher und ermutigen den Bürger sich ein Eigenheim auf Kredit zu gönnen, das sie sich gar nicht leisten können. Denn auf den „ersten Blick“ erscheint der Wunsch nach den „eigenen vier Wänden“ greifbar nahe zu sein, aber die Tücken der Materie durch den niedrigen Zinssatz werden dabei übersehen.  

Köderangebote der Banken

Diverse Angebote der Kreditinstitute machen die Runde, in denen mit Topkonditionen geworben wird.
Beispielsweise wird offeriert: Darlehenssumme € 100.000, Sollzins 1,11 Prozent p.a., Zinsbindungsfrist 5 Jahre, Gesamtlaufzeit 25 Jahre. Daraus resultiert eine monatliche Rate in Höhe von € 383. Das unverbindliche Finanzierungsangebot bezieht sich auf 50 Prozent des Kaufpreises. Die Laufzeit von 25 Jahren gilt unter der Prämisse, dass sich der Zinssatz während der gesamten Dauer nicht nach oben entwickelt. Soweit zu den „blanken“ Zahlen, die Begehrlichkeit wecken. Fakt ist, wer jedoch nur € 50.000 Eigenkapital besitzt,  die gewünschte Immobilie aber € 300.000 kostet, muss sich Gedanken darüber machen woher bzw. zu welchen Preis er die fehlenden € 100.000 erhält – da bestehendes Angebot nur die Hälfte des Kaufpreises finanziert.

Risiko Zinsänderung

Steigen in o.g. Berechnung die Darlehenszinsen in zehn Jahren lediglich auf 3 Prozent, verlängert sich die Laufzeit um 11 auf insgesamt 36 Jahre. Das Risiko einer Zinsänderung ist die mit Abstand größte Gefahr für den Eigenheimkäufer. Das gilt vor allem in aktuellen Zeiten, in denen die Startzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau liegen. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung, erfolgt eine Fortführung der Finanzierung zu den dann gültigen Zinssätzen. Somit ändert sich die monatliche Belastung bzw. die Laufzeit. Dieser Tatbestand sollte jedem bewusst sein, der sich mit dem Kauf einer Immobilie auseinandersetzt. Leider werden zumeist die Folgen einer Zinsanpassung verdrängt, weil die Gefahren in weiter Ferne liegen. In vorliegendem Beispiel droht das Risiko bereits nach fünf Jahren. Zu diesem Zeitpunkt liegt die Restschuld des Kredites bei € 82.000. Wird die Startrate von € 383 beibehalten, ergibt sich bei einem Anschlusszins von 2,5 Prozent eine Restlaufzeit von 24 Jahren. Bei einem angenommenen Folgezins von 3,5 Prozent 28 Jahre, und bei 4,5 Prozent sogar 36 Jahre. Folglich werden sich viele Darlehnsnehmer bis in den Ruhestand mit der Tilgung beschäftigen müssen.

Höhere Anschlusszinsen führen schnell in den Abgrund

Die Banken müssen auf das Risiko einer Zinsanpassung hinweisen. Nur welcher Kreditnehmer liest die Hinweise in der momentan günstigen Ausgangslage, die durch geringe monatliche Belastungen blendet? Es wird schnell vergessen bzw. verdrängt, dass ein Zinsänderungsrisiko während der Darlehenslaufzeit mehrfach droht, denn im Regelfall wird nur 5 bis 10 Jahre festgeschrieben. Ein weiteres Problem, bei einer Tilgung über einen sehr langen Zeitraum, ist die Gefahr der eigenen Zahlungsunfähigkeit. Bildet die monatliche Belastung von € 383, wie im aufgeführten Beispiel, bereits die Oberkante der Unterlippe, so führen höhere Anschlussraten schnell in den Abgrund. Sicher kann man die Meinung vertreten, dass heute niemand weiß, wo die Zinsen in 10 Jahren stehen. Doch wer sich zum jetzigen Zeitpunkt kaum tragbare Belastungen aufbürdet, sollte nicht darauf vertrauen, dass sich die Darlehenszinsen in 10 Jahren auf einem geringeren Stand als heute bewegen.

Altersvorsorge wird vergessen

Neben der bestehenden Finanzierung muss eine Altersvorsorge aufgebaut werden können. Entweder hält man deshalb die monatliche Rate für das Eigenheim so niedrig, dass man parallel dazu in der Lage ist, für die Zukunft Rücklagen zu bilden, oder es verbleibt noch so viel Zeit, dass nach Beendigung der Darlehensverpflichtung diese wichtige Maßnahme in Angriff genommen werden kann. Dieser Tatbestand ist vielen Bürgern leider nicht zu vermitteln und die Banken versagen hier auf breiter Front. In einem Großteil der Haushalte ruht die Ruhestandsplanung auf drei Säulen – schuldenfreies Haus, gesetzliche Rente und freies Vermögen. Wenn allerdings die Abzahlung der Schulden bis in den Ruhestand dauert, fällt der Aufbau des freien Vermögens unter den Tisch. Hierzulande steigt die Zahl der rüstigen Senioren, die versuchen ihr Eigenheim zu Geld zu machen. Das Haus soll jedoch nicht verkauft werden und so wird nach Mitteln und Wegen gesucht, um die karge Rente aufzubessern. Für manche Immobilienbesitzer scheint der „amerikanische Weg“ interessant. Hierbei handelt es sich um die umgekehrte Hypothek, die sogenannte Immobilienverrentung. Hintergrund ist ein Kreditvertrag bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Die Schuldenlast baut sich somit von Jahr zu Jahr auf und eine Rückzahlung erfolgt bei Tod oder Auszug aus dem Eigenheim. Diese Art des Geldgeschäftes hat in den USA eine lange Tradition, während der sicherheitsbewusste deutsche Senior ein Problem damit hat und während des steigenden Schuldenstandes keine Nachtruhe mehr findet. Auch die Kreditinstitute haben mit solchen Hypotheken „Bauchschmerzen“ aus Sorge, dass sie damit ihr ramponiertes Image noch weiter verschlechtern.

Wie hoch sollte das Eigenkapital sein?

Wer finanzielle Spannungen im Alter vermeiden will, sollte seine eigenen Wohnraum bis zum 55. Geburtstag abbezahlt haben. Dazu muss auch auf ein stabiles Arbeitsverhältnis geachtet werden, denn die monatlichen Kreditraten müssen in jeder Lebenslage erbracht werden. Arbeitslosigkeit hat schon manchen stolzen Hauseigentümer in die Insolvenz getrieben. Zusätzlich muss man sich vor Augen führen, dass bei einer räumlichen Änderung des Arbeitsplatzes eine Mietwohnung schnell verlassen werden kann – bei einer eigenen Immobilie gestaltet sich das wesentlich schwieriger. Dies gilt auch für das bestehende Familienverhältnis, denn eine Trennung vom Partner kann leicht das „Aus“ bei einer gemeinsam zu bedienenden Schuld sein – ein häufig unterschätzter Faktor. Denn in Deutschland wird mittlerweile jede zweite Ehe geschieden. Viele Finanzierungen stehen somit auf wackligen Beinen. Wenn anfangs das Eigenkapital knapp war, wird die Restschuld beim Auszug des Lebenspartners vermutlich groß sein, so dass bestehende Schulden die Geschiedenen noch Jahre verfolgen.
Fazit: Trotz der niedrigen Zinsen ist nicht jede Baufinanzierung machbar. Wenn das Eigenkapital nicht mindestens 25 Prozent des Gesamtaufwandes beträgt und die Schulden nicht bis zum 55. Geburtstag getilgt sind, sollte man die Finger von seiner Traumimmobilie lassen. Ohne Druck und Sorgen schläft es sich einfach besser!

Verschiedene Arten der Zinsbindung und Finanzierung

Wer ausreichend Liquidität und persönliche Zuversicht besitzt, die Dauer einer Finanzierung durchzustehen, muss vor der Verschuldung drei Dinge ins Auge fassen:

- Art der Tilgung
- Länge der Zinsbindung
- Höhe der Raten

Erst nach Klärung dieser wichtigen Aspekte ist es lohnenswert sich mit den genauen Modalitäten zu beschäftigen. Ansonsten erhält man unterschiedliche Angebote, die nur schwer oder überhaupt nicht miteinander vergleichbar sind. Bei der Rückzahlung der Schulden wird zwischen dem Annuitätendarlehen und einem mit Tilgungsaussetzung unterschieden. Im ersten Fall besteht die monatliche Rate aus Zins und Tilgung und die Kreditsumme verringert sich mit der Zeit. Bei der zweiten Variante werden nur Zinsen bezahlt und nebenbei eine Anlage zum späteren Kreditausgleich bespart; hierzu werden Bausparverträge, Lebensversicherungen und Investmentfonds angeboten. Die beiden erstgenannten Sparformen bringen in der aktuellen Niedrigzinsphase keine Vorteile gegenüber dem Annuitätendarlehen. Die Version mit Anlagefonds kommt jedoch nur für Personen in Frage, die Mut zum Risiko haben, da die Kurse diversen Schwankungen unterworfen sind. Sollten Sie diesbezüglich Interesse haben, schalten Sie einen unabhängigen Fachmann ein.

Auch die Dauer der Zinsbindung hängt vom persönlichen Sicherheitsbedürfnis ab. Der risikofreudige Darlehensnehmer, kann eine kurze Laufzeit ins Auge fassen. Denn die Zinssätze sind um so höher, je länger sie festgeschrieben sind. Niemand ist in der Lage zu sagen, auf welchen Zinsniveau wir uns in 5, 10 oder 15 Jahren bewegen. Da es aber eher unwahrscheinlich ist, dass aktuell bestehende Sätze noch fallen, empfiehlt sich eine möglichst lange Garantiezeit.

Vorsicht mit Sondertilgungen

Jeder kann mit Hilfe des Internets errechnen, dass die Tilgung eines Darlehens von € 100.000 bei einer Laufzeit von 15 Jahren, einem Sollzins von 3 Prozent eine monatliche Rate von € 691,67 erfordert. Leider wird in den meisten Fällen die Belastung auf € 500 oder noch darunter gesenkt. Diese Reduzierung wird durch zu leistende Sondertilgungen erreicht. Eine geringere Rate ist immer von Vorteil, allerdings besteht dabei die Gefahr, dass diese zusätzlichen Tilgungen nicht geleistet werden. Somit verlängert sich die Laufzeit des Darlehen entsprechend. Auch sollten mögliche Erbschaften nicht in einen Finanzierungsplan eingebunden werden, denn das Ableben des Erblasser lässt sich kaum erahnen. Und wer kann heute schon voraussagen, auf welche Ideen rüstige Senioren in 10 Jahren kommen, wenn sie heute 65 Jahre alt sind und ihnen im Altersheim nochmals die „große Liebe“ begegnet? Ein neuer Partner ist in der Lage die letzten Reserven zu mobilisieren, kann aber in manchen Fällen genau das Geld kosten, auf welches die Kinder für die Abzahlung des Eigenheims gehofft haben. Es gilt die alte Weisheit, dass „Nachlässe ein Geschenk des Himmels“ sind, wenn das Kapital zu gegebener Zeit auf dem Konto eingegangen ist. Doch hohe Erbschaften sind – genau wie niedrige Zinsen – tückische Zeitbomben, wenn diese Größen fest eingeplant sind.

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